こんにちはKJです！
最近不動産投資に興味があり、いくつかの不動産管理会社に相談しに行っています。
基本的に私は都内中古ワンルームを探しているのですが、デザイナーズマンションワンルームを中心に扱っている「シノケンハーモニー」という不動産管理会社に不動産投資について相談してきたので今回共有させていただきます。
ちなみに不動産管理会社「日本財託」さんにも相談に行ったので興味がある方は参考に下記記事読んで見てください。
シノケンハーモニーの特徴
新築もしくは中古デザイナーズマンションを中心に取り扱っている
シノケンの取り扱いの物件はデザイナーズマンションが中心となります。
デザイナーズマンションといっても奇抜なデザインではなく、ちょっとこじゃれた誰もが良い印象を持つような物件との事です。
変に奇抜すぎると好き嫌いが分かれてしまいますもんね。
また、新築、プレミアム中古というくくりで物件を扱っています。
プレミアム中古とは、中古の中でも銀行から高い水準で担保として認められるような中古物件です。
銀行から評価を得られない物件は取り扱わないというコンセプトですね。
デザイナーズマンションのメリットとしては、建物評価額が高い事が挙げられます。
建物評価額が高いメリットとしては確定申告にて効果を発揮します。
不動産投資のメリットの一つとして挙げられるのが確定申告を行う事による税金控除、いわゆる「節税」です。我々が物件を購入する際には「土地代+建物代」込みの価格で物件を購入することになるのですが、建物の割合が高ければ、購入した後の減価償却費が多くなり、所有時の節税に繋がります。
35年間賃貸収入保証
「シノケンハーモニー」の凄いところは35年間一括借り上げ、空室保証という制度です。
空室保証では賃料の90%が保証されるため、賃貸収入が無くなる可能性は限りなく少ないです。
空室リスクというところは誰もが心配する点ですが、シノケンハーモニーは見事に不安を取り除いてくれていますね。
長期賃貸収入保証を他社で真似しているところもあるようですが、事業規模から言って、他の会社では実現できているところはほぼ無いと営業マンの方はおっしゃっていました。
不動産だけでなく金融、ゼネコンなど手広く事業展開している
私はテレビを全然見ないので知らなかったのですが、シノケンハーモニーは最近CMでも広告を出しているようですね。
また、話を聞くと、不動産だけでなく金融、ゼネコン、LPガスの事業も手掛けているそうです。
M＆Aも積極的に行って、事業の拡大を狙っているようですが、あくまで不動産を柱に、ワンストップでシノケングループで不動産業を手掛けていきたいとの事です。
海外に法人もあるようで、結構会社として規模が大きくなっているようですね。
日経にもちょくちょく記事が書かれています。
基本は電話、対面にて物件の紹介
基本的に物件の紹介はメールでのやり取りではなく、電話か対面だそうです。
既にシノケンで数多く物件を所有している太客は購入価格億レベルの物件を電話一本で
取引するそうです。笑
凄い世界ですね。よっぽど営業マンを信頼しているか金持ちなんでしょうね。
メールでの物件紹介が無いのは僕的に残念でした。
物件購入価格が高いのでキャッシュフロー重視の人は微妙かも
物件自体の信頼性はありますが、その分購入価格も高く、キャッシュフロー重視の人には向いていないと思います。
35年フルローンだと毎月のキャッシュフローはマイナスです。シノケンハーモニーはどちらかというとある程度キャッシュを持っていて、資産の分散だったり、節税などを目的としている方の方が良いかもしれないです。
リターン重視というよりはリスク分散としての投資といったところですかね。
まとめ
私はキャッシュフロー重視なのでシノケンさんの物件を購入することは無いと思います。
しかし、営業マンの方の知識レベルは他の不動産管理会社より高いように感じました。
結構面白い話も聞けたので不動産投資の相談に行ってみるだけでも大いに価値はあるでしょう。
